“Construido para alquilar”: el modelo que está transformando el desarrollo inmobiliario

Hace unos años, Laura heredó un terreno en una zona en crecimiento cerca de San José. Como muchos, pensó en venderlo. Pero una conversación cambió su camino. Le preguntaron:

“¿Por qué no lo desarrollas para alquilar en lugar de venderlo?”

Esa simple idea dio pie a un proyecto que hoy tiene 12 unidades de vivienda en alquiler, una ocupación constante del 95%, y una fuente estable de ingresos que le ha permitido incluso pensar en replicarlo.

Laura no lo sabía en ese momento, pero estaba entrando en una tendencia que está redefiniendo el desarrollo inmobiliario: el modelo Build to Rent.

¿Qué es Build to Rent?

Traducido como “construido para alquilar”, el Build to Rent (BTR) es una estrategia donde el proyecto inmobiliario nace, se diseña y se construye con el objetivo de ser alquilado a largo plazo, no vendido.

Este modelo rompe con la lógica tradicional de muchos desarrolladores, que ven la venta como el objetivo final. En cambio, en el BTR, el enfoque está en generar flujo constante de ingresos, valor patrimonial sostenido y control total del activo.

¿Por qué está creciendo?

La respuesta es clara: la demanda de alquiler está creciendo, especialmente en zonas urbanas, donde cada vez más personas:

                  •               Prefieren movilidad sobre propiedad.

                  •               Tienen ingresos estables, pero no capacidad de compra inmediata.

                  •               Valoran el acceso a servicios, conectividad y experiencias comunitarias.

                  •               Buscan flexibilidad sin renunciar a calidad.

Al mismo tiempo, el alto costo de la tierra, las restricciones crediticias y la dinámica económica han hecho que el acceso a la vivienda propia sea más difícil, incluso para profesionales jóvenes. Esto ha ampliado el mercado de inquilinos estables, exigentes y dispuestos a pagar más… si el producto lo vale.

En el estudio del Estado del Parque Habitacional de Costa Rica 2024, se identifica una clara tendencia creciente en el alquiler de viviendas. Algunos hallazgos clave:

                  •               En 2024 se sumaron más de 27.500 viviendas adicionales en régimen de alquiler, lo cual representa un crecimiento notable respecto a años anteriores.

                  •               El alquiler es actualmente la segunda forma de tenencia más común, después de las viviendas totalmente pagadas.

Esto implica que el alquiler está consolidándose como una opción estructural dentro del mercado habitacional costarricense, particularmente en la Gran Área Metropolitana, donde el acceso a la vivienda propia se vuelve cada vez más restrictivo.

¿Cómo se construye para alquilar?

No es lo mismo construir para vender que para arrendar. Un proyecto BTR requiere una mirada distinta desde su origen:

1. Diseño orientado al usuario

Los espacios deben ser funcionales, duraderos, de fácil mantenimiento y adaptables a distintos perfiles de inquilinos (familias, profesionales, estudiantes).

2. Ubicación estratégica

Se priorizan zonas con alta conectividad, cercanía a servicios, centros de trabajo o estudio, y potencial de revalorización.

3. Eficiencia operativa

Se integran servicios centralizados, mantenimiento planificado, tecnología para gestión de arrendamientos y canales de atención digital.

4. Marca y comunidad

El concepto se vende como un estilo de vida, no solo un espacio. Se desarrollan amenities, espacios comunes, identidad visual y normas de convivencia.

¿Qué beneficios ofrece al desarrollador?

                  •               Ingresos constantes y estables.

                  •               Mayor control del activo.

                  •               Revalorización del patrimonio a largo plazo.

                  •               Diversificación frente a la venta única.

                  •               Atractivo para fondos de inversión.

En países como Estados Unidos, España o México, el modelo ya es protagonista. En Costa Rica, apenas estamos empezando a explorar su verdadero potencial.

¿Y qué perfil de inversionista lo puede adoptar?

Desde grandes fondos hasta propietarios individuales. Lo importante es contar con:

                  •               Un terreno bien ubicado.

                  •               Asesoría profesional para planificar el modelo.

                  •               Capital inicial o acceso a financiamiento estructurado.

                  •               Visión a largo plazo.

El Build to Rent no es para quien busca resultados inmediatos, sino para quien comprende el valor de construir un activo que genera ingresos, seguridad y legado.

En el desarrollo inmobiliario, muchas veces caemos en el piloto automático: comprar, construir, vender y volver a empezar. Pero el mercado está cambiando, y nosotros también debemos hacerlo.

El Build to Rent es una muestra de madurez del sector.

Es entender que no todos quieren o pueden comprar, pero sí merecen calidad, diseño y estabilidad en su vivienda.

Es pensar en ingresos recurrentes, no solo en utilidades puntuales.

Es, en muchos casos, crear comunidades estables, donde el vínculo no se rompe con la firma de una escritura, sino que se fortalece con el tiempo.

Como desarrolladores y estrategas, debemos dejar de ver el alquiler como un “plan B” y empezar a construirlo como un “plan A” pensado desde cero.

Porque ahí hay una gran oportunidad, no solo económica, sino también social.

Y en Propii.cr, estamos preparados para guiar a quienes quieran dar ese paso.